Ocupação do Solo: Pontos polêmicos em debate sobre a Luos

“O Lago Norte não tem condições de receber comércios nas residências. Não existe espaço nas vias para a circulação de pessoas” Arismar Pimenta Freire, economista

O principal projeto de lei relacionado ao planejamento urbano do Distrito Federal ainda nem chegou à Câmara Legislativa, mas gera uma onda de resistência entre moradores de cidades incluídas na legislação, principalmente regiões de alta renda. A proposta da Lei de Uso e Ocupação do Solo (Luos) será debatida, no próximo sábado, em uma audiência pública e passará pelo Conselho de Planejamento Urbano e Desenvolvimento Territorial (Conplan) no início de agosto, quando será, então, enviada à apreciação dos deputados distritais.

Apesar da realização de reuniões técnicas nas cidades e de debates com especialistas, o governo está preocupado com os boatos que envolvem o assunto e teme que a desinformação crie empecilhos políticos à aprovação da Luos. Entre os principais temores da comunidade, desmentidos pelo GDF, estão a liberação de comércio em áreas residenciais e a extinção de áreas verdes. Organizados em redes sociais e em grupos na internet, os moradores dos lagos Sul e Norte e do Park Way compartilham inquietações em relação ao projeto de lei.

A audiência pública deste sábado será no câmpus de Ceilândia da Universidade de Brasília (UnB), às 9h. A cidade foi escolhida por abrigar a maior parte da população atingida pela nova lei. No total, a região que engloba Ceilândia, Taguatinga e Samambaia reúne 1,5 milhão de pessoas. A primeira reunião ocorreu em dezembro de 2016 e a segunda, em maio. Nos intervalos, aconteceram consultas públicas pela internet e reuniões nas diversas regiões que serão atingidas pela Luos.

A Lei de Uso e Ocupação do Solo define as regras e os usos autorizados para a ocupação de cerca de 360 mil terrenos em todo o Distrito Federal (veja Tira-dúvidas). Só estão fora do projeto os bairros incluídos na área tombada, como Plano Piloto, Sudoeste, Cruzeiro e Candangolândia — essas cidades contarão com uma lei própria, o Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico de Brasília (PPCUb), ainda sem prazo de conclusão.

Regiões não regularizadas, como Vicente Pires, também ficaram de fora da Luos, porque ainda estão em debate os parâmetros de ocupação dessas áreas. A exceção são cidades licenciadas e criadas pelo poder público, como Paranoá e o Setor Tradicional de Planaltina. Com a Luos, várias leis que tratavam do uso e da ocupação do solo de forma fragmentada serão unificadas em uma norma padronizada e sistematizada. A partir da nova legislação, cerca de 400 normativos legais específicos serão extintos.

No Lago Norte, uma das preocupações da comunidade é com a preservação das áreas verdes. O prefeito comunitário do bairro, Fernando Varandas, diz que o projeto precisa ser melhor debatido antes de seguir para a Câmara Legislativa. “Os moradores temem perder as áreas verdes e a privacidade diante da possível autorização de comércios em conjuntos residenciais. Isso pode aumentar o fluxo de veículos nas vias em virtude de maior concentração da população no Lago Norte. Em consequência, podemos ter uma queda da qualidade de vida e um aumento de violência”, destaca Fernando.

Propriedade

O secretário de Gestão do Território e Habitação, Thiago de Andrade, avalia que os temores dos moradores se baseiam em boatos. “A Lei de Uso e Ocupação do Solo não cria lotes, não libera comércio em residências, não acaba com áreas de proteção ambiental nem tira a propriedade de ninguém, como algumas pessoas andam especulando”, garante.

Ele cita como exemplo desse “mal-entendido” o fato de existirem até hoje no Lago Norte dois lotes para postos de combustível não implantados. Ao pesquisar o mapa do bairro incluído na Luos, a comunidade se deparou com os terrenos reservados a postos — atualmente desocupados. Isso criou uma especulação de que o projeto de lei criaria novos estabelecimentos de combustível.

“A cidade precisa de uma norma com todos os lotes que existem formalmente. Se há dois lotes para postos não implantados no Lago Norte, eles precisam ser incluídos na lei. Eram previstos para isso e estão mantidos como tal. A Luos não pode desconstituir lote, quiçá tirar um terreno da propriedade de alguém. As pessoas misturam uma série de debates”, afirma o secretário. “São lotes existentes e escriturados. A Luos não pode normatizar um lote e não normatizar outro. Daqui a 10 anos, o dono vai querer empreender, e o terreno não terá regras. Isso não tem sentido”, acrescenta Thiago.

As características do Park Way também fazem com que a Luos seja debatida pela comunidade. Em algumas quadras, é comum encontrar casas de festas e outros escritórios. Gilma Rodrigues Ferreira, presidente da Associação Comunitária do Park Way, defende um maior esclarecimento do governo com a elaboração da Luos. “Aprofundando as pesquisas, notamos que as atividades autorizadas são apenas aquelas que não geram grande movimento na região. É só para permitir que um autônomo consiga tirar o CNPJ”, comenta Gilma.

Falácia

Um dos pontos sensíveis é a possibilidade de transformar um endereço residencial também para fim comercial. Morador do Lago Norte há 33 anos, o economista Arismar Pimenta Freire, 65, está preocupado. “O Lago Norte não tem condições de receber comércios nas residências. Não existe espaço nas vias para a circulação de pessoas”, argumenta. “O Centro de Atividades (CA) foi feito para atender essa demanda comercial”, destaca o servidor público aposentado Cláudio Viegas, que reside na região desde 1980. “O Lago Norte não pode perder sua característica de residência”, alega.

O secretário Thiago de Andrade reforça que não haverá liberação de comércio em residências. “A Luos não cria nem permite comércio dentro das casas. Isso é uma falácia. Debatemos intensamente”, afirma. “A lei permite atividades do morador como autônomo. Ele deve ter o vínculo com a residência, não pode ter fachada comercial. É uma coisa contemporânea as pessoas trabalharem de onde estiveram. Isso ajuda até a reduzir o trânsito”, conclui.

Tira-dúvidas

A Lei de Uso e Ocupação do Solo cria lotes onde hoje há áreas verdes?

A Luos não cria lotes. A lei define as regras e os usos autorizados para a ocupação de cerca de 360 mil terrenos em todo o Distrito Federal. Só estão fora do projeto os bairros incluídos na área tombada, como Plano Piloto, Sudoeste, Cruzeiro e Candangolândia — as cidades terão uma lei própria, o Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico de Brasília (PPCUb), ainda sem prazo de conclusão.

A Luos libera comércio em áreas residenciais?

A proposta em debate, que será enviada à Câmara Legislativa em agosto, permite atividades do morador como profissional autônomo na própria residência, com liberação de CNPJ. Ele precisa ter o vínculo com a residência, não pode ter fachada comercial. Nesses casos, é preciso haver anuência prévia dos vizinhos e, em caso de incômodos gerados à vizinhança, a autorização pode ser cassada depois de um debate realizado por um colegiado.

O projeto interfere em áreas de preservação ambiental, com criação de terrenos nesses espaços?

A proposta da Luos não interfere em áreas de preservação ambiental. No Lago Norte, onde existem os chamados pontos de atração norte (PAN), as áreas foram criadas nos anos 1960 como parques públicos, mas foram constituídas como terrenos legalmente registrados. As normas permitem atividades institucionais e de lazer e serão mantidas tal como foram idealizadas.